Non-Conformiteit en Mededelingsplicht: Oordeel van de Rechter

Een recente zaak bij de rechtbank Gelderland heeft de rechtbank een duidelijk oordeel gegeven op vragen van non-conformiteit en de reikwijdte van de mededelingsplicht. In onderliggend geval betrof het de verkoop van enkele percelen, inclusief een paardenwei en manege. De koopovereenkomst garandeerde normaal gebruik. Juridisch betekent “normaal gebruik” dat een eigendom kan worden gebruikt voor het doel waarvoor het is aangeschaft, zonder onverwachte beperkingen of problemen.

Uit mededelingen van de verkoper bleek wel dat er wat verontreiniging zou zijn. Het zou gaan om asbestplaten op het gebouw en daarnaast zou er mogelijk wat puin in de grond kunnen zitten. Na de aankoop kwam de koper erachter dat er meer verontreiniging aanwezig is dan hij op basis van de mededelingen had verwacht. Zo waren er complete asbestplaten begraven, was het sloopmateriaal van een oude schuur onder de grond gestopt en werd als fundering in de rijhal verontreinigend kabelshred aangetroffen. Na bodemonderzoek zijn de saneringskosten geraamd op circa 150.000 euro.

De omgevingsdienst heeft namens de betreffende gemeente een beschikking ernst en spoedeisendheid genomen. Daarin staat vermeld dat het gaat om ernstige verontreiniging. Echter is sanering niet spoedeisend, aangezien er geen risico’s zijn voor mens of milieu. De koper hoeft dus niet te saneren zolang het gebruik van de percelen ongewijzigd blijft. De koper vroeg de rechter te oordelen over in deze casus de mogelijke non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht.

De Rechtszaak: Non-Conformiteit

Op basis van deze gegevens dient de rechtbank te beoordelen of de percelen voldoen aan hetgeen partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. Is dit niet het geval dan is er sprake van non-conformiteit: de gekochte zaak voldoet niet aan de voorwaarden of verwachtingen die in de koopovereenkomst zijn vastgelegd. De rechtbank sluit daarbij aan bij de doelomschrijving in de overeenkomst.

“4.4. (….) Indien sprake is van bodemverontreiniging die het normaal gebruik van de zaak als manege en weiland verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit en voldoet de geleverde zaak (dus) niet aan de overeenkomst. De stelling van [eisers] dat de aanwezige bodemverontreiniging in de weg staat aan een normaal gebruik van het gekochte als manege en weiland is in zijn algemeenheid onjuist. Er is alleen sprake van bodemverontreiniging die een normaal gebruik in de weg staat, als de hoeveelheid aanwezige stoffen dusdanig onaanvaardbare humane risico’s oplevert dat er een acute saneringsplicht bestaat. Een dergelijke mate van verontreiniging kan niet uit de door [eisers] in het geding gebrachte rapporten worden afgeleid.”

Samengevat komt de rechtbank tot het oordeel dat de percelen gewoon gebruikt kunnen worden waarvoor ze verkocht zijn. Van non-conformiteit is geen sprake en verkoper is niet aansprakelijk voor eventuele schade die de koper lijdt. De percelen zijn gewoon geschikt voor het doel. Onbevredigend is het feit dat indien de koper in de toekomst zijn percelen op een andere wijze wil gebruiken, gaat verbouwen of wil verkopen, hij alsnog hoge saneringskosten zal moeten maken en dit zelf zal moeten betalen.

De Rechtszaak: Mededelingsplicht

De uitkomst kan anders zijn indien de koper door expliciete mededelingen van de verkoper op het verkeerde been is gezet. Een verkoper heeft namelijk de verplichting om alle relevante informatie aan de koper te melden (mededelingsplicht). De rechtbank verwijst naar een uitspraak van de Hoge Raad en geeft aan dat een onroerend goed dat voldoet aan de koopovereenkomst alsnog non-conform kan zijn als de koper op basis van verkopers’ mededelingen iets anders had mogen verwachten.

In deze zaak kon ook dit de koper niet redden. De rechtbank overweegt dat wel is medegedeeld dat er asbest in de onroerende zaak verwerkt was. Daarnaast stelt de rechtbank dat de verkoper alleen kan mededelen wat hij weet. Er lijkt niet te zijn vastgesteld of de verkoper vóór de verkoop op de hoogte was van de verontreiniging, zoals de asbestplaten onder de grond. De rechtbank overweegt dat er geen mededelingsplicht is geschonden omdat de asbestplaten onder de grond het normaal gebruik niet hinderen.

Als de verkoper wist van de asbestplaten, is het de vraag of hij de koper niet op het verkeerde been heeft gezet met zijn mededelingen. In de koopovereenkomst stond dat er asbest in het onroerend goed verwerkt was, maar de koper kon denken dat het alleen om platen op het dak ging. In zulke gevallen kan er sprake zijn van non-conformiteit of onrechtmatig handelen als de verkoper bewust een andere voorstelling van zaken heeft gegeven.

Conclusie

Deze casus benadrukt nogmaals het belang van een goede doelomschrijving en bodembepaling in de overeenkomst. Dat betekent echter niet dat er geen gewicht meer toekomt aan de uitlatingen die de verkoper rondom het aangaan van de overeenkomst doet. Mededelingen die de verkoper doet (of juist niet) kunnen ertoe leiden dat de verkoper aansprakelijk is, ondanks het feit dat het verkochte strikt genomen voldoet aan de tekst van de koopovereenkomst.