Valkuilen bij de verkoop van een bedrijfspand

20 april 2022 Door: Cerena de Vries

U wilt uw bedrijfspand verkopen op een verhitte markt. Dit lijkt eenvoudig en kan snel gaan, maar desalniettemin moet u uw hoofd er goed bij houden: wat wordt er precies overeengekomen en wat legt u vast in het koopcontract? In deze blog zetten we voor u 5 valkuilen bij de verkoop van een bedrijfspand (bv. bedrijfsruimte of kantoorruimte) op een rij, zodat u een beter beeld heeft waar u op moet letten bij het sluiten van de koopovereenkomst.

De 5 valkuilen bij de verkoop:

  1. Financieringsvoorbehoud

In het koopcontract kan een financieringsvoorbehoud worden opgenomen. De koopovereenkomst kan dan ontbonden worden wanneer de koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe voor de financiering van voor de koopsom van het bedrijfspand heeft verkregen. Een financieringsvoorbehoud is een zogenoemde “ontbindende voorwaarde”. Het is bij deze ontbindende voorwaarde van belang dat er een datum wordt vermeld welk bedrag de koper moet financieren (de koopsom), tot wanneer de koper de tijd heeft om de financiering rond te krijgen en hoe (per aangetekende post, per e-mail, etc.) en wanneer de mededeling tot ontbinding de wederpartij uiterlijk moet bereiken. Maakt de koper namelijk geen gebruik van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud (of is hij te laat) en wordt nakoming nagelaten? Dan kan de Verkoper aanspraak maken op de door de partijen afgesproken contractuele boete.

  1. Bekende verontreiniging

Het is belangrijk om in de koopovereenkomst op te nemen of er al dan niet sprake is van bekende verontreiniging die nadelig is voor het omschreven gebruik. Indien er sprake is van bekende verontreiniging is het verstandig om het rapport van het bodemonderzoek op te nemen als bijlage bij de koopovereenkomst. Zo’n bodemonderzoek moet worden gedaan door een deskundige waarvan de naam bekend is bij de koper. Wij raden dit u aan om zo transparant mogelijk te zijn en te voorkomen dat er nadien sprake is van een verborgen gebrek. Bij een verborgen gebrek schendt u als verkoper namelijk uw mededelingsplicht (u zich was bewust van de verontreiniging maar heeft dit niet gedeeld) en indien de het gebrek dermate ernstig is dat het normaal gebruik van het onroerend goed in de weg staat, zult u als verkoper dikwijls opdraaien voor de schade.

  1. Normaal gebruik?

Bij nummer twee van de valkuilen bij de verkoop van een bedrijfspand kwam de term ‘normaal gebruik’ naar voren wanneer het gaat om verborgen gebreken. Maar wat is eigenlijk normaal gebruik? De uitspraak van de rechtbank Zutphen (NJ 2010/68) biedt hier een goed voorbeeld van. De partijen hadden in die zaak niet in de koopakte vastgelegd wat “normaal gebruik” van het onroerende goed inhield, toen er een verborgen gebrek bleek te zijn en partij A pleitte dat dit gebrek het normale gebruik in de weg stond, zijn ze naar de rechter gegaan. Nu partij A en partij B geen specifieke afspraken hadden gemaakt over wat onder normaal gebruik moet worden verstaan, oordeelde de rechtbank in navolging van de Hoge Raad (NJ 2010/62) dat het gaat het om de betekenis die de partijen in het normale spraakgebruik aan het begrip normaal gebruik toekennen. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Dit klinkt misschien ietwat vaag, maar misschien doet een voorbeeld het ophelderen. Bijvoorbeeld: grove lekkage aan het dak staat aan normaal gebruik van een woonhuis in de weg, maar slecht schilderwerk niet.

  1. Registratie van de koopovereenkomst in de openbare registers

De koper en verkoper kunnen besluiten de koopovereenkomst op te laten nemen in de openbare registers. Dit wordt vaker niet dan wel gedaan ondanks dat het een goede manier kan zijn om de koper te beschermen. De inschrijving beschermd de koper namelijk tegen schuldeisers van de verkoper, dubbele koop, verhuur van het huis na inschrijving. Deze inschrijving maakt overigens niet dat de koper al eigenaar wordt dan de koopovereenkomst wordt getekend. Let op: De koopakte inschrijven biedt alleen bescherming als de overdracht van de woning binnen 6 maanden na de inschrijving plaatsvindt.

  1. Energielabel

Een energielabel is verplicht bij verkoop van woningbouw en utiliteitsbouw (zoals kantoorpanden, overheidsgebouwen en gebouwen voor de gezondheidszorg), op enkele uitzonderingen na. Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig het onroerende goed is. Bent u niet in het bezit van een energielabel en verkoopt u toch? Dan is daar een boete aan verbonden die kan oplopen tot ruim 20 duizend euro. De eisen die gesteld worden ten aanzien van energielabels worden steeds strenger. Verder is het vanaf 2023 verplicht om bij een bedrijfspand van meer dan 100 m2 minimaal een C-label te hebben.

Het belang van het energielabel voor verkoper en koper:

  • Kopers zien direct of het bedrijfsonroerendgoed energiezuinig of niet zuinig is.
  • Het energielabel geeft kopers een indicatie van de energierekening.
  • Het energielabel laat met voorbeelden zien hoe een eigenaar zijn huis energiezuiniger kan maken.
  • Het energielabel kan een positieve invloed hebben op de uiteindelijke verkoop- of verhuurprijs van een woning.
  • Een groen energielabel kan de verkoop of verhuur van een woning versnellen.

Opzoek naar hulp bij de verkoop of een voorbeeldovereenkomst?

Naast deze 5 valkuilen bij de verkoop van een bedrijfspand zijn er natuurlijk meer factoren die aandacht verdienen. Om u te helpen bij de verkoop van uw bedrijfspand hebben wij daarom voor u een voorbeeld koopovereenkomst opgenomen in de webshop. Met dit contract weet u zeker dat de belangrijkste bedingen zijn opgenomen en u veilig uw huis kunt verkopen! Voor vragen en/of maatwerk zijn wij telefonisch te bereiken.