Indexeren van huurprijzen voor bedrijfsruimte bij torenhoge inflatie

De afgelopen jaren heeft de inflatie in Nederland, voornamelijk veroorzaakt door gebeurtenissen zoals de Russisch-Oekraïense oorlog en stijgende energieprijzen, een aanzienlijke impact gehad op de relatie tussen huurders en verhuurders van bedrijfsruimte. Jaarlijkse huurverhogingen, ook wel indexering genoemd, zijn namelijk vaak gekoppeld aan het inflatiecijfer zoals vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het CBS stelt de inflatie vast door de stijging van de consumentenprijsindex (CPI) ten opzichte van het jaar daarvoor te vergelijken. In veel huurcontracten is dan ook vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd wordt op basis van de CPI. Dit heeft geleid tot een hoge stijging van de huurprijzen, tot wel 14,5%.  Veel huurders hebben hier bezwaar tegen het indexeren van huurprijzen, met wisselend succes.

Nieuwe rekenmethode CPI

Het CBS heeft in juni 2023 besloten om de rekenmethode van het Consumentenprijsindex (CPI) te verfijnen. In de oude methode voor energieprijzen werden alleen gegevens gebruikt van nieuwe contracten die huishoudens bij energieleveranciers afsluiten, terwijl in de nieuwe methode ook gegevens van lopende contracten zijn meegenomen. Met de nieuwe rekenmethode wordt dus gerekend met de tarieven die huishoudens in Nederland gemiddeld daadwerkelijke betalen, waarbij ook rekening wordt gehouden met vaste contracten. Het gevolg hiervan is dat de berekende CPI met de nieuwe methode lager zal liggen, en dus het indexatie cijfer ook. Hoewel het CBS wel heeft gepubliceerd wat de CPI zou zijn van de maanden ervoor wanneer gerekend wordt met de nieuwe rekenmethode (in augustus 2022 zou het niet 12%, maar 7% zijn geweest), heeft het de inflatiecijfers niet met terugwerkende kracht aangepast. Voor de indexatie die door verhuurders eind 2022 zijn doorgevoerd heeft de nieuwe rekenmethode dus geen direct effect. Wilt u hier meer over weten? Neem dan hier een kijkje.

Rechtspraak over het indexeren van huurprijzen

Als men kijkt naar recente rechtspraak over de indexatie van de huurprijzen n.a.v. de gestegen energieprijzen en de oorlog, zien we dat de rechter divers en afhankelijk van de individuele omstandigheden oordeelt. Uit de analyse van rechtszaken over het indexeren van huurprijzen bij bedrijfsruimtes kunnen we de volgende conclusies trekken:

1. Onvoorziene omstandigheden: De rechters oordeelden over het algemeen dat de stijging van energieprijzen als gevolg van externe factoren zoals de oorlog in Oekraïne geen onvoorziene omstandigheid vormde die een aanpassing van de indexeringsclausule rechtvaardigde.
2. Redelijkheid en billijkheid: De rechters toetsten de indexering aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In sommige gevallen vonden zij de hoge indexering niet onredelijk, gezien de afspraken die partijen hadden gemaakt en de omstandigheden van het geval. Er zijn ook rechters geweest die de indexering te hoog en dus onredelijk achten.
3. De nieuwe rekenmethode: In enkele zaken vonden de rechters het onaanvaardbaar om vast te houden aan het indexeringspercentage dat gelijk was aan de zeer hoge inflatiecijfers. Ze beschouwden de herziene CPI volgens de nieuwe rekenmethode  als passender voor de huurprijsindexering.

Conclusie

De discussie over de rechtmatigheid van huurverhogingen blijft actueel, vooral in het licht van economische ontwikkelingen en onvoorziene omstandigheden. Het is op te merken dat de rechter niet eenduidig oordeelt over geschillen over de indexatie; er wordt gebruik gemaakt van een individuele aanpak. Voor huurders en verhuurders van bedrijfsruimte is het dus essentieel om zich bewust te zijn van de contractuele afspraken en de juridische implicaties van hoge indexering bij het bepalen van huurprijzen. Om verrassingen te voorkomen is het aan te raden voor huurders om een maximumpercentage in de huurovereenkomst vast te leggen.